Ayer 22 de octubre fue publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Cataluña el Decret Llei 34/2020, de 20 de octubre, de Medidas Urgentes de Apoyo a la actividad económica desarrollada en locales arrendados, que establece que los arrendatarios de locales comerciales cerrados, o con uso limitado por las medidas contra el covid-19, podrán renegociar la renta de sus alquileres, facultando a los titulares de los negocios a iniciar negociaciones con los arrendadores para establecer, de común acuerdo, una rebaja del importe de renta.
Las medidas adoptadas limitan su eficacia al tiempo durante el cual las prohibiciones o restricciones aprobadas por las autoridades competentes se hallen vigentes.
Destacamos los aspectos más importantes:
Modificación de las condiciones del contrato (artículo 1)
Si como consecuencia del covid-19 se aprueban medidas de suspensión o de restricción de la actividad de locales arrendados, el arrendatario podrá requerir al arrendador, de forma fehaciente, a acordar una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato. Esta medida se aplica a los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, y da prevalencia al acuerdo que alcancen las partes.
Reglas aplicables ante la falta de acuerdo entre las partes (artículo 2)
Si transcurrido un mes desde que haya sido efectuado el requerimiento al arrendador, las partes no alcanzan un acuerdo:
- En el supuesto de suspensión de la actividad, la renta y las restantes cantidades debidas por el arrendatario deberán reducirse en un 50% respecto del importe vigente, mientras perdure la medida de suspensión.
Con las medidas sanitarias actuales se hallan suspendidas las actividades de bares y restaurantes, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego, y ludotecas.
En el supuesto que las medidas de suspensión de la actividad tengan una duración superior a tres (3) meses en el transcurso de un año, a contar desde la entrada en vigor de la norma, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, sin penalización, mientras se mantengan estas circunstancias restrictivas y hasta los tres (3) meses siguientes al momento en que estas medidas restrictivas cesen por completo. Para acogerse a esta posibilidad de desistimiento el arrendatario deberá notificarlo de forma fehaciente al arrendador con un (1) mes de antelación.
- En el supuesto de restricción parcial de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario deberán reducirse, mientras perduren las medidas de restricción, en proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del local, medida objetivamente para la reducción del aforo o de los horarios, o bien en base a otras limitaciones impuestas por la norma.
Según las medidas sanitarias actuales, se hallan restringidas bien con limitación de aforo bien con horarios parcialmente afectados, teatros, comercios, tiendas de 24 horas y establecimientos turísticos.
En las actividades parcialmente restringidas, en ausencia de acuerdo entre las partes, la rebaja del alquiler será del 50% de la parte del local no utilizada. (Ejemplo práctico: si un negocio limita su aforo a la mitad, el arrendatario deberá pagar la totalidad de la renta de la mitad del local en que si desarrolla su actividad, y la mitad de la renta de la parte restante del local restringida por las medidas sanitarias; en la práctica, pues, el 75% de la renta pactada).
Estas medidas de reducción de renta no se aplican a la prestación de servicios de entrega a domicilio o recogida de productos en establecimiento.
Los posibles pactos contractuales que hubieran suscrito las partes con anterioridad a la publicación del Decret Llei no impiden al arrendatario el uso de las facultades que le atribuye el decreto.
El decreto se halla en vigor desde el mismo día de su publicación.